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AK-Mitglied des Gemeinderat: Dr. Arnulf Weiler-Lorentz (Grüne/gen.hd/BL) (Foto: privat)(wg) Weiterverkauf der Mark-Twain-Village an das Bündnis für Wohnen oder sollte dieses Gelände nicht besser im Besitz der Stadt Heidelberg bleiben, um dort dauerhaft günstige Mietwohnungen zu garantieren ? Um dieser Frage geht es in einem Gespräch der Stadtredaktion mit Dr. Arnulf Weiler-Lorentz, Gemeinderat der Bunten Linken.


Hintergrund
Das ehemalige Kasernengelände Mark-Twain-Village in der Römerstraße wird von der Stadt Heidelberg von der Bundesanstalt für Immobilienaufgaben (BIMA) gekauft werden. Das Eigentum an den ca. 43 Hektar Fläche geht zunächst zu einem relativ günstigen Preis von der BIMA an die Stadt Heidelberg. Zur weiteren Entwicklung soll die Mark-Twain-Village an das „Bündnis für Wohnen“ weiterverkauft werden. In diesem Bündnis haben sich bisher 4 Heidelberger Wohnungsbaugenossenschaften, die städtische Gesellschaft GGH sowie wie zwei genossenschaftliche Banken zusammengeschlossen. Das Bündnis soll garantieren, dass dort in einem hohen Anteil preisgünstige Wohnungen entstehenn. Unterteilt in 2 Kategorien: 40 % Wohnungen mit einer Miete bis zu 8 Euro je Qm sowie 30 % Wohnungseigentum für sogenannte „Schwellenhaushalte“. Unklar ist, wie lange die Mietpreisbindung für die Mietwohnungen gelten soll. Über einige Details hat die Stadtredaktion die Stadt Heidelberg befragt. Die Antworten sind hier zu finden.


Verkauf oder Erpacht ? Der Oberbürgermeister macht es sich zu leicht. SPD und GRÜNE haben die Relevanz des Themas nicht begriffen

Gespräch mit Dr. Arnulf Weiler-Lorentz

Was ist von der Einigung zwischen der Stadt Heidelberg und der BIMA zu halten ?
Dieses Geschäft scheint wohl in Ordnung zu sein, die Konditionen und der Preis stimmen, soweit ich informiert bin…

Was ist aber nicht in Ordnung ?
Das nächste Geschäft zwischen der Stadt Heidelberg und dem Bündnis für Wohnen, das gerade verhandelt wird. Wir, die Bunte Linke und auch andere bürgerschaftlich organisierte Gruppen fordern, dass die Grundstücke der Konversionsflächen nicht einfach weiter gereicht werden. Die Stadt Heidelberg sollte sich ein dauerhaftes Eigentumsrecht vorbehalten und die Grundstücke nur in Erbpacht vergeben.

Aber was spricht dagegen, wenn das Bündnis für Wohnen Eigentum erwirbt ? Es sind Heidelberger genossenschaftliche Organisationen, die sich doch offensichtlich nicht nur der Rendite sondern auch noch dem Ziel des preisgünstigen Wohnens verpflichtet sehen. Sie unterscheiden sich doch von den üblichen Privatinvestoren ?

Nein, ganz so gemeinwohlorientiert sind auch diese Genossenschaften nicht. Dem Bündnis für Wohnen gehören auch 2 genossenschaftliche Heidelberger Banken, sprich ihre Immobilienabteilungen an. Die beteiligten Wohnungsbaugenossenschaften sind unternehmerisch ihren GenossInnen und nicht zwingend der Allgemeinheit verpflichtet. Wir haben es also hier auch mit einem Renditeinteresse in genossenschaftlicher Organisationsform zu tun. Ob dieses Interesse sich langfristig mit dem wohnungspolitischen Ziel deckt, ausreichend und nachhaltig preisgünstige Wohnungen zu schaffen, kann man nicht per se unterstellen.

Aber man spricht doch davon, dass das Bündnis für Wohnen sich scheinbar bereit erkläre, für mindestens 40 % des künftigen Wohnungsbestand in der Mark-Twain-Village eine bis zu 25 – 30 jährige Mietpreisbindung im unteren Mietsegment zu garantieren ? Ist das nicht ein Fortschritt ?

Sicherlich: 30 Jahre Mietpreisbindung wären ein Fortschritt im Vergleich zu den bisher üblichen 10 Jahre dauernden Mietpreisbindungen, die Bauinvestoren in Heidelberg für 10 % ihrer neu erstellten Mietwohnungen garantieren müssen. Die 30 jährige Mietpreisbindung ist m.W. noch nicht gesichert. Weder sind die 30 Jahre gesichert; die 40 % gebundener Wohnungen schon, soweit ich informiert bin. Aber: Auch nach Ablauf dieser Fristen werden diese preisgünstigen Wohnungen für den allgemeinen Miet-oder Eigentumswohnungsmarkt wieder frei. Bei Immobilien rechnet man ja was die Rendite angeht in sehr langen Fristen. Da sind 10, 15 ,20 Jahre eigentlich immer noch kurz. Würde man aber die Grundstücke im Besitz der Stadt Heidelberg halten, also das notwendige Geld dafür den Kauf heute in die Hand nehmen und Erbbaurechte vergeben, hätte man ganz andere Zyklen der Verwertung, nämlich 100 Jahre. Ein Erbbaurecht könnte die Stadt Heidelberg entsprechend gestalten: mit niedrigem Zins um bspw. die soziale Zweckbindung der Grundstücke und der Wohnungen dauerhaft zu garantieren. Das geschieht aber nicht. Stattdessen werden die neu erstellten Wohnungen nach spätestens 30 Jahren wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt lukrativ zur Verfügung gestellt.

Warum macht die Stadt das nicht ? Vielleicht, weil es zuviel Kapital bindet oder aber die Verschuldungsquote der Stadt anhebt ?

Um welche Summen reden wir hier ? Die Mark-Twain-Village kostet round about vielleicht 50 Millionen Euro. Das ist weniger, als das Geld, das die Stadt für das Mobinetz in die Hand nehmen muss. Beim aktuellen niedrigen Zinsniveau , das für Kommunen sicherlich noch etwas niedriger wäre als bei privaten Häuslesbauern, dürfte der Kauf durch die Stadt und die Vergabe von Erbpachtverhältnissen weder für die Stadt noch für die Erbpachtnehmer kein allzugroßes betriebswirtschaftliches Risiko darstellen. Die aktuellen Zinsvorteile hätte man an die Erbpachtnehmer weiter reichen können, damit sie die soziale Zwecksetzung kostengünstig erfüllen können.

Aufnahme neuer Schulden durch die Kommune um sozialen Mehrwert zu erzeugen: Da spricht doch auch die grundgesetzlich verankerte Schuldenbremse dagegen? Hat die Stadt deshalb keine andere Chance, um die Grundstücke einfach weiter zu reichen ?

Die aufgenommenen neuen Schulden an sich stellen sogenannte rentierliche Schulden dar. D.h. das Geld wird ja nicht verkonsumiert sondern man schafft dauerhafte Werte für die Kommune: Sowohl in Form einer Immobilie als auch in Gestalt eines sozial einsetzbaren Kapitals, das entsprechenden sozialen Mehrwert abwirft. Nämlich dauerhafte preisgünstige Mieten für Menschen, die sich in der unteren Einkommensgruppe befinden. Um das Problem der Schuldenbremse teilweise zu umgehen, hätte man sich auch anderer Finanzierungsinstrumente , wie z.B. Kommunalobligationen oder Wohnungsbaufonds bedienen können. Geprüft werden müsste, ob solche Finanzierungsinstrumente mit einem eigenkapitalähnlichen Charakter unter das Diktat der Schuldenbremse fallen. Aber egal wie es ist: ich sehe kein betriebswirtschaftliches Risiko in unserem Modell, sofern es gut gemanaged würde. Am wichtigsten ist aber: Grund + Boden sind wichtige Gemeinwohlressourcen, genauso wie Wasser und Luft. Das Recht auf Wohnen darf durch Privatisierung von diesen endlichen öffentlichen Ressourcen nicht dauerhaft eingeschränkt werden. Eine Kommune muss solche Ressourcen dauerhaft sichern und darf sie nicht verkaufen.

Klingt logisch. Warum waren aber Verwaltung und die Mehrheit des Gemeinderats dagegen?

Der Oberbürgermeister hat es sich leicht gemacht. Er handelt rein pragmatisch und will sich durch einen schnellen Weiterverkauf der Grundstücke keine weitere Aufgaben für die Stadt Heidelberg aufladen. Im Gemeinderat ist unsere Initiative leider nicht aufgegriffen worden, sie wurde von den großen „linksbürgerlichen“ Fraktionen einfach nicht intensiv diskutiert. Warum das so ist, das müsste man die SPD und die GRÜNEN fragen und nicht uns. Ich vermute mal, dass die SPD und die Grünen die Relevanz des Themas nicht begriffen haben.

Selbst der Mieterverein hat dieses Konzept nicht aufgegriffen ?

Denen ist der Spatz in der Hand auch lieber als die Taube auf dem Dach: Wenn tatsächlich eine 25 bis 30 jährige Mietpreisbindung heraus käme, also wenn das Bündnis für Wohnen zum Zuge käme, dann ist das sicherlich im Vergleich zum jetzigen Zustand ein Fortschritt. Aber noch sind wir nicht soweit.

Wer, wann und wie entscheidet eigentlich über die Modalitäten des Verkaufs von Teilen der Mark-Twain-Village an das Bündnis für Wohnen ?

Entscheiden tut der Gemeinderat. Die Modalitäten werden in nichtöffentlicher Sitzung beraten. Natürlich vor dem eigentlichen Verkauf an das Bündnis für Wohnen. Eine öffentliche Auseinandersetzung darüber ist sehr wahrscheinlich nicht vorgesehen, weil es gegen das Privatrecht der Käufer gerichtet wäre.

Die Stadt Heidelberg vergibt sich also einer großen Chance ?

Natürlich. Ähnlich wie in der Bahnstadt verkauft sie ohne Not die langfristige Verwertung von Grund + Boden an Privatunternehmen. Auch wenn es Genossenschaften sind, die langfristig den Gewinn haben.

Dieser Beitrag hat einen Kommentar
  1. „Stattdessen werden die neu erstellten Wohnungen nach spätestens 30 Jahren wieder dem allgemeinen Wohnungsmarkt lukrativ zur Verfügung gestellt.“ wird dem „Bündnis für Wohnen“ (GGH+Baugenossenschaften) von Arnulf Lorentz unterstellt.
    Aha!

    Fragen dazu:
    1. Welchen Grund sollte das „Bündnis für Wohnen“ (GGH+Baugenossenschaften) in 20 oder 30 Jahren, wenn seine Kredite – für den Kauf ohne Erbpacht – abbezahlt sind, haben, die Südtstadt zu verkaufen?
    2. Welchen Grund gäbe es, nicht per Gemeinderatsbeschluss darauf hinzuwirken, dass beim Weiterverkauf dere Südstadtflächen an das Bündnis in den notariellen Verträgen festgelegt wird, dass ein Weiterverkauf nach 20 oder 30 Jahren von der Zustimmung des Gemeinderates abhängig ist?

    Wer kann heute wissen, welche wohnungspolitische Grundpositionen der Gemeinderat in 20 oder 30 Jahren vertritt.
    Das Bündnis könnte eine Erbpacht in 20 oder 30 Jahren auch weiterverkaufen, wenn das nicht ausgeschlossen ist? Was wäre dann anders, als wenn das Bündnis in 20 oder 30 Jahren die gekauften Südstadtflächen weiter verkauft?
    Es hängt also letztlich alles an der Wohnungspolitik des jeweiligen Gemeinderates.

    Und a propos „Spatz auf der Hand“ lieber Arnulf:
    Wir haben noch gar nichts auf der Hand. Vom „Bündnis für Wohnen“ (GGH+Baugenossenschaften) ist natürlich zu erwarten, dass es seine Pläne transparent macht und darlegt, wie die 40% preisgünstigen Mietwohnungen und die 30% preisgünstiges Eigentum dauerhaft gesichert werden, z.B. beim preisgünstigen Eigentum in den Kaufverträgen mit Rück-Vorkaufsrecht. Und die GGH kann auch ruhig mal prüfen, ob sie beim Verkauf dann nicht Erbpacht einsetzt (siehe Vortrag Epple).
    Vom Gemeinderat ist zu erwarten, dass er seine Grundsätze für die GGH transparent macht und wirksam festlegt, dass die Südstadt dauerhaft preisgünstig und in Besitz der GGH&Co bleibt.
    Vom Gemeinderat kann aber auch erwartet werden, dass er festlegt, dass die weiteren 3 Konversionsgebiete, nicht einfach an „Investoren“ gehen, sondern dass ebenfalls 40% + 30% dauerhaft preisgünstige Wohnungen in Hospital, Patton und vor allem PHV entstehen.
    Dafür müssen Alternativen, Ideen und Modelle auch für die Finanzierung auf den Tisch
    Leider kann der Mieterverein solche Anträge für „Tauben auf dem Dach“ im Rat nicht stellen, das müssen schon Stadträte und vor allem gemeinderätliche Aufsichtsräte der GGH tun.
    Nächste Gelegenheit dazu ist die Gemeinderatsklausur „Wohnen“ am 22.11.

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