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/ Stadtentwicklungs- und Verkehrsausschuss (SEVA) vom 23.11.2016 – Eine Zusammenfassung von Richard Hirschmüller /

Mit dem Gemeinderatsbeschluss vom 18.02.2016 wurde die Verwaltung beauftragt, auf Grundlage des ZwEWG (Gesetz über das Verbot der Zweckentfremdung von Wohnraum) des Landes Baden-Württemberg eine Zweckentfremdungssatzung für Heidelberg zu erarbeiten. Gemäß ZwEWG können Gemeinden, in denen die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichendem Wohnraum zu angemessenen Bedingungen besonders gefährdet ist (Wohnraummangel), für eine Dauer von fünf Jahren durch Satzung bestimmen, dass im Gemeindegebiet oder in Teilen davon Wohnraum nur mit Genehmigung überwiegend anderen als Wohnzwecken zugeführt werden darf, soweit sie diesem Wohnraummangel nicht mit anderen zumutbaren Mitteln in angemessener Zeit begegnen können.

Der Verwaltungsgerichtshof Baden-Württemberg hat im Rahmen einer Normenkontrollklage am 08.12.2015 entschieden, unter welchen Voraussetzungen von einer Mangellage ausgegangen werden kann:

  • Kaufpreise und Mieten, die deutlich stärker steigen als im Bundesdurchschnitt,
  • die durchschnittliche Mietbelastung der Haushalte, die den bundesweiten Durchschnitt deutlich übersteigt,
  • das Wachsen der Wohnbevölkerung, ohne dass durch Neubautätigkeit insoweit erforderlicher Wohnraum geschaffen wird,
  • geringer Leerstand bei großer Nachfrage.

Als Nachweis solcher Umstände können Statistiken oder wissenschaftliche Studien dienen. Mit der „Wohnraumbedarfsanalyse Heidelberg 2030“, die durch das GEWOS Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung GmbH in 2013 erstellt wurde, liegt der Stadt Heidelberg eine Studie vor, deren Untersuchungsergebnisse das Vorliegen eines Wohnraummangels auch nach den vorgenannten Kriterien belegt. (Die zusätzlichen Angebote durch die Bahnstadt und die Konversionsflächen bringen nur eine vorübergehende Entlastung auf dem Wohnungsmarkt.) Der empirica – Immobilienpreisindex IV/2015 belegt, dass Heidelberg mittlerweile sowohl im Mieten- als auch im Kaufpreis-Ranking unter den zehn teuersten Städten Deutschlands zu finden ist.

Der gesetzliche Vorbehalt „andere zumutbare Mittel in angemessener Zeit“ kann am ehesten durch eine Ausweitung des Wohnungsangebotes erfüllt werden. Trotz des Stadtentwicklungsplans Heidelberg 2015 und der Entwicklung der Bahnstadt und der Konversionsflächen besteht bis 2030 ein voraussichtlicher Neubaubedarf von 6.200 Wohnungen.

Gemeinden können eine Satzung über ein Zweckentfremdungsverbot für das gesamte Gemeindegebiet oder für Teile davon erlassen. Der vorgelegte Satzungsentwurf bezieht sich auf das gesamte Stadtgebiet, da eine Mangellage für die Gesamtstadt gesehen wird. Der hier vorgelegte Entwurf entspricht im Wesentlichen den bereits in der Anwendung befindlichen Satzungen in Freiburg, Konstanz und Stuttgart.

Der vorgelegte Satzungsentwurf verzichtet aus Gründen der Arbeitsökonomie sowie zur Schaffung klarer, wenig auslegungsbedürftiger Regelungen auf eine unechte Rückwirkung. (Als Fälle mit unechter Rückwirkung, aber ohne Bestandsschutz, könnten zum Beispiel die als Ferienwohnungen genutzten Wohnungen vorgesehen werden, die erst nach der Bekanntgabe des Beschlusses des Gemeinderats zur Zweckentfremdung in Heidelberg dieser Nutzung zugeführt wurden.)

Auch wenn das Instrument eines Zweckentfremdungsverbots für sich allein gesehen voraussichtlich keine große Mengenwirkung entfalten wird, so erwartet die Verwaltung eine abschreckende Wirkung allein durch die Einführung des Verbots der Umwandlung von Wohnraum.

Im SEVA schlugen Grüne und SPD vor, statt der für die Verwaltung in Sachen Zweckentfremdung vorgesehenen halben Stelle eine volle Stelle zu schaffen. Ein Antrag der CDU, von der Verwaltung prüfen zu lassen, in welchen Stadtteilen die Anwendung des Zweckentfremdungsverbots aufgrund der Wohnraumsituation nicht erforderlich ist, und die Ergebnisse der Prüfung in der Zweckentfremdungssatzung zu berücksichtigen, wurde von den HD’er und AfD (teilweise) unterstützt, letztlich aber bei 7 Gegenstimmen und 3 Enthaltungen abgelehnt. Der Beschlussvorschlag der Verwaltung, dem Gemeinderat zu empfehlen, den vorgelegten Satzungsentwurf zu beschließen, wurde angenommen (8 Ja-, 5 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen).

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