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Andreas Grasser, SPD Stadtrat. Bildquelle: SPD Fraktion.

(wg) Interview mit Andreas Grasser, SPD Stadtrat, zur Frage, warum die Umwandlung von Wohnraum in Hotelzimmer am Marktplatz in Neuenheim nicht verhindert werden kann. Das Interview wurde schriftlich vor einigen Wochen geführt.

Der Gemeinderat hat im April 2016 einen Aufstellungsbeschluss für einen Bebauungsplan in Neuenheim gefasst in dessen Geltungsbereich auch das geplante neue Hotel am Marktplatz in Neuenheim liegt. In der Begründung des Beschlusses heißt es ausdrücklich, dass der Bebauungsplan die Wohnfunktion des Gebiets stärken soll. Ist es nun rechtlich möglich, dass vor Beschluss des Bebauungsplans ein Bauantrag genehmigt werden kann, das den Neubau eines Hotels vorsieht? Sehen Sie eine Gefahr oder haben Sie die Befürchtung, dass die Stadtverwaltung eine solche Baugenehmigung erteilt?

In der Begründung des Aufstellungsbeschlusses des Bebauungsplans heißt es zwar, dass durch die Aufstellung des Bebauungsplans die Wohnfunktion des Gebiets gestärkt werden solle. Jedoch ist zu beachten, dass in diesem Fall ein Bebauungsplan erlassen werden soll für ein Gebiet, das bereits mit zahlreichen Gebäuden bebaut ist und bisher baurechtlich als Innenbereich gemäß § 34 BauGB zu bewerten ist. Der nun aufzustellende Bebauungsplan muss sich daher an der bestehenden Bebauung orientieren. Daher wird der Bebauungsplan für die Art der baulichen Nutzung als Baugebiet ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO festsetzen. Die Errichtung eines Hotels ist in einem allgemeinen Wohngebiet nach § 4 BauNVO rechtlich zulässig. Ein allgemeines Wohngebiet dient zwar vorwiegend dem Wohnen, jedoch bedeutet das nicht, dass hierdurch alle anderen Nutzungen ausgeschlossen werden. Vielmehr regelt § 4 Absatz 2 und Absatz 3 BauNVO die zulässigen Bauvorhaben, welche mehr als nur Wohngebäude umfassen. Schließlich werde laut der protokollierten mündlichen Aussage der Stadtverwaltung in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 05.04.2016 durch die Aufstellung des Bebauungsplans eine gesunde Durchmischung von Wohnen und Gewerbe angestrebt.

Gemäß § 33 BauGB ist ein Bauvorhaben bereits nach dem Beschluss über die Aufstellung eines Bebauungsplans zulässig, wenn anzunehmen ist, dass das Bauvorhaben den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht. Wie oben ausgeführt, wird der zukünftige Bebauungsplan ein allgemeines Wohngebiet nach § 4 BauNVO als Baugebiet festsetzen, sodass der Bau eines Hotels aus den oben genannten Gründen den künftigen Festsetzungen des Bebauungsplans nicht entgegensteht. Aufgrund dessen kann die Stadtverwaltung eine Baugenehmigung auch vor dem endgültigen Beschluss über den Bebauungsplan erteilen, da die Voraussetzungen des § 33 BauGB vorliegen.

Der Hotelneubau führt zum Abriss eines bestehenden Wohngebäudes und zur Bebauung einer vorhandenen „Baulücke“. Beides wäre gegen den „Geist“ und die ausdrückliche Zielsetzung des Bebauungsplanaufstellungsbeschlusses, nämlich Stärkung der Wohnfunktion in Neuenheim,  gerichtet. Auch wäre eine solche bauliche Nutzung kaum kompatibel mit dem Handlungsprogramm Wohnen, das derzeit im Gemeinderat debattiert wird.  Ist diese Einschätzung korrekt? Wie steht die SPD Fraktion zum geplanten Hotelneubau?

Der Bebauungsplan wird für die Art der baulichen Nutzung ein allgemeines Wohngebiet gemäß § 4 BauNVO als Baugebiet festsetzen. Ein allgemeines Wohngebiet dient zwar vorwiegend dem Wohnen, jedoch bedeutet das nicht, dass hierdurch alle anderen Nutzungen ausgeschlossen werden. Vielmehr regelt § 4 Absatz 2 und Absatz 3 BauNVO die zulässigen Bauvorhaben, welche mehr als nur Wohngebäude umfassen. Schließlich werde laut der protokollierten mündlichen Aussage der Stadtverwaltung in der Sitzung des Bau- und Umweltausschusses vom 05.04.2016 durch die Aufstellung des Bebauungsplans eine gesunde Durchmischung von Wohnen und Gewerbe angestrebt.

Durch das Handlungsprogramm Wohnen sollen insbesondere Flächen für die Errichtung von Wohnraum ermittelt werden sowie konkrete Vorgaben zur Errichtung von Wohnraum mit einem großen Anteil an Wohnungen im unteren und mittleren Preissegment festgelegt werden. Hierbei kann die Stadt allerdings nur Vorgaben machen, wenn ein Grundstück im städtischen Eigentum ist bzw. von der Stadt verkauft wird oder wenn die Stadt für ein Grundstück neues Baurecht schafft. Beides trifft für das Grundstück Lutherstraße 17-19 nicht zu. Hierbei handelt es sich nämlich um ein privates Grundstück. Zudem besteht bisher bereits nach § 34 BauGB Baurecht für den Bau eines Hotels. Nach dem zukünftigen Bebauungsplan wird der Bau eines Hotels ebenfalls zulässig sein. Neues Baurecht, welches bisher nicht besteht, wird daher durch den zukünftigen Bebauungsplan nicht geschaffen.

Heutiger Baubestand. Lutherstr. 19 wird abgerissen und dann mit der Fläche der Lutherstr. 17 neu bebaut.

Das Zweckentfremdungsverbot von Wohnraum wird im Handlungsprogramm Wohnen zwar genannt. Den Grundsatzbeschluss für ein Zweckentfremdungsverbot hat der Gemeinderat jedoch bereits am 18.02.2016 unabhängig vom Handlungsprogramm Wohnen gefasst. Die Satzung für ein Zweckentfremdungsverbot ist jedoch noch nicht beschlossen, sodass das Zweckentfremdungsverbot noch nicht in Kraft ist. Voraussichtlich wird das Zweckentfremdungsverbot am 01.01.2017 in Kraft treten. Allerdings ist zu beachten, dass aufgrund des Verhältnismäßigkeitsprinzips Satzungen über das Zweckentfremdungsverbot Ausnahmen für Härtefälle vorsehen müssen. Eine solche Ausnahme liegt unter anderem vor, wenn die Instandsetzung bzw. Erhaltung von Wohnraum einen unverhältnismäßig hohen finanziellen Aufwand erfordert. Daher ist es durchaus möglich, dass der Abriss des Wohngebäudes in der Lutherstraße 19 rechtlich zulässig wäre, selbst wenn das Zweckentfremdungsverbot bereits in Kraft wäre.

Zwar hält die SPD-Fraktion eine Instandsetzung oder eine Neuerrichtung des Wohngebäudes angesichts des angespannten Wohnungsmarktes für sinnvoller als einen Hotelneubau, jedoch ist der geplante Hotelneubau rechtlich zulässig. Daher müssen wir die unternehmerische Entscheidung des Bauherrn für einen Hotelneubau akzeptieren.

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